Focus sur le contrat de bail d’habitation
Le contrat de bail recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.
Le cabinet Dahlia vous expose les obligations de chacune des parties.
1. Les obligations du Bailleur
L’obligation de délivrance du bien
Les articles 1719 et 1720 du Code civil imposent au bailleur de mettre à disposition du locataire un bien conforme à sa destination prévue dans le contrat de bail. Ce bien doit par ailleurs être délivré en bon état.
L’obligation d’entretien
Le bailleur a également l’obligation d’entretenir le bien loué afin d’assurer l’usage pour lequel il est destiné.
A titre d’exemple, le bailleur est tenu d’effectuer les réparations suivantes :
- Installation d’un digicode,
- Réparation des volets défectueux,
- Réparation de la robinetterie vétuste
- Travaux d’isolation,
- Installation d’une chaudière performante,
- Entretien des toitures.
L’obligation d’assurer une jouissance paisible
Le bailleur a l’obligation de s’abstenir de tout acte qui pourrait entraîner un trouble de jouissance.
Par exemple, le bailleur ne peut louer le bien à deux personnes différentes, ou encore supprimer le chauffage et l’eau chaude sans causer un trouble de jouissance.
L’obligation de garantie
L’obligation de garantie incombant au bailleur comprend une garantie des vices cachés ainsi qu’une garantie d’éviction.
- La garantie des vices cachés
L’article 1721 du Code civil prévoit que le bailleur est tenu des vices ou défauts que présenterait le bien, empêchant le locataire d’une jouissance paisible.
Le vice doit faire obstruction à l’usage normal du bien.
Cette garantie des vices cachés se prescrit dans un délai de 5 ans.
En présence de vices cachés, le locataire est en droit de solliciter de la part du bailleur une indemnité.
- La garantie d’éviction
Le bailleur est obligé de garantir le preneur contre une éventuelle éviction : la dépossession du bien loué par le fait d’un tiers (action en revendication du bien par exemple).
Dans ce cas, le locataire peut solliciter une diminution du prix du loyer, à condition qu’il ait dénoncé le dommage subi au bailleur.
En revanche, les troubles de faits ne sont pas garantis par le bailleur : voisins bruyants, travaux rendant difficile l’usage des lieux, ou encore les sinistres résultant d’intempéries.
Toutefois, si le dommage causé est aggravé par la faute du bailleur, le preneur peut engager la responsabilité de ce dernier, et obtenir une indemnité.
L’obligation de sécurité
Le propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent, ne portant pas atteinte à la sécurité et à la santé du locataire.
Cette obligation peut concerner la vétusté des lieux tel que les installations électriques, ou la présence de plomb ou d’amiante par exemple.
2. Les obligations du preneur
L’obligation d’user raisonnablement du bien
L’article 1728 du Code civil dispose :
« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1o D’user de la chose « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2o De payer le prix du bail aux termes convenus. »
L’usage paisible du bien est visé par la Loi. En effet, le locataire ne doit pas causer de nuisances, et s’assurer de l’usage paisible fait par ceux qu’il héberge.
A noter. En vertu de l’article 1729 du Code civil, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail en cas de non-respect de cette obligation. Cependant, la nuisance identifiée doit présenter un caractère particulièrement grave.
Le respect de la destination du bien
L’affectation du bien doit être respectée par le locataire. Par exemple, ce dernier ne peut exercer une activité professionnelle si le bien est exclusivement affecté à l’habitation.
Le locataire doit également respecter la substance de la chose, c’est-à-dire ne pas effectuer de transformations portant notamment sur la structure générale du bien.
L’obligation de conservation
L’article 1754 du Code civil prévoit la liste des réparations incombant au locataire. Ces réparations tendent à la conservation du bien, afin de le restituer en fin de bail.
A titre d’exemple, les réparations nécessaires à la conservation du bien peuvent prendre les formes suivantes :
- les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
- le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..).
- les menus raccords de peintures et tapisseries.
L’obligation de payer le prix
L’action en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation est soumise à la prescription triennale.
A noter. Le locataire pourra opposer l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur aura commis une faute. Ce dernier devra prouver qu’il n’est plus en mesure de jouir de la chose conformément à sa destination.
Le cabinet Dahlia est à votre écoute pour vous aider à garantir vos droits et obligations résultant du contrat de bail.
